ИПОТЕКА…

«Боишься — не делай.

Делаешь — не бойся»

© Чингисхан

Что такое ипотека? Это залог. Любого объекта недвижимости, приобретенного с привлечением кредитных средств, то есть взятых в долг. Закон об ипотеке подразделяет это понятие на два – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Отличить их достаточно просто: ипотека в силу закона – это возникновение обременения в виде залога одновременно с регистрацией права собственности (права совместной, общей долевой собственности).

Говоря языком, понятным простому потребителю на рынке недвижимости, у Вас есть желание купить новую квартиру или улучшить свои жилищные условия, но денежных средств недостаточно. При этом, здраво взвесив свою платежеспособность, все «за» и «против» Вы готовы воспользоваться банковским кредитом, дабы не откладывать приобретение собственного жилья на неопределенный срок. Пройдя все необходимые ступени банковской службы безопасности, кредитного комитета и иже с ними, Вы получаете заветное одобрение, предоставляете пакет документов на желанную квартиру и выходите на сделку. Вот он, заветный договор купли-продажи, где Вы выступаете Покупателем.

Оформление документов до момента получения свидетельства о государственной регистрации на Ваше имя – работа механическая и неинтересная, поэтому не буду заострять на ней внимание. Скажу главное, Вы становитесь собственником объекта недвижимости с одним маленьким «но»: объект под обременением в виде залога, где Залогодержателем является Ваш кредитор, в частности Банк. Право собственности отождествляет собой три права: право владения, пользования, распоряжения. Вы имеете право владеть своим объектом, пользоваться им без ограничения, но Вы не имеете права им распоряжаться без согласия Залогодержателя до момента полного и окончательного расчета.

Второе – ипотека в силу договора, что означает собой государственная регистрация обременения в виде залога после государственной регистрации права собственности. Т.е. точно также взвесив все «за» и «против» и пройдя все необходимые процедуры в Банке, Вы предоставляете в качестве обеспечения кредита уже имеющийся объект недвижимости, при этом Залогодателем, т.е. собственником может выступать третье лицо, например родители, братья, сестры, иные лица.

 

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Минусы:

— Первое, на что мы просим обратить внимание наших клиентов, это здравомыслие. Мы не можем знать объем Вашего реального дохода, мы обязаны Вас предупредить, что платеж в пользу Банка необходимо будет совершать один раз в месяц. Каждый месяц.

— Если Вы будете платить по ипотеке максимальные сроки – 25 — 30 лет…. Квартира у Вас будет «золотая»

Плюсы:

+ По статистике, ежегодная инфляция в России составляет цифру порядка 12-14 %, рост цен на недвижимость в годовом периоде эту цифру превышает. Поэтому банковский кредит под любой процент, меньше заданного, будет выгоден потребителю.

+ Если у Вас есть примерно половина денег на покупку квартиры, а Вы живёте на съёмной, то сумма Вашего платежа по кредиту примерно равна сумме арендной платы за аналогичное жильё, но при этом Вы являетесь собственником объекта, а не Нанимателем, и долг за него постепенно уменьшается.

+ Человек, который купил объект недвижимости с привлечением кредитных средств, осознает, что, чем быстрее он погасит свой долг Банку, тем быстрее он сможет идти дальше, поэтому это огромный стимул к интеллектуальному развитию. Есть такая народная примета: «Чем больше мужчина вынужден тратить, тем лучше он работает и тем больше зарабатывает».

КАК ОФОРМИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?

Итак, если все взвесили все ЗА и ПРОТИВ, и ЗА – больше, а ПРОТИВ Вас не пугают, то каким должен быть алгоритм Ваших действий?

Для начала нужно выбрать банк, в который Вы собираетесь обратиться.

Сделать это можно самостоятельно, тщательно изучив информацию в Интернете и других возможных источниках: ознакомившись с рейтингами банков, ипотечными программами, эффективными ставками и самое главное «кредитным договором».

На что, на наш взгляд, нужно обратить особое внимание?

1.Процентная ставка.

Хорошая процентная ставка в данный период составляет 14-16 % годовых. Обратите внимание является ли она неизменной на весь период кредитования или банк оставляет за собой право изменять ставку в течении периода погашения кредита в одностороннем порядке (плавающая процентная ставка).

2. Вид платежа по кредиту.

Существует два вида платежа. Аннуитентный, где платеж будет неизменным весь период кредитования, но изменяется соотношение доли погашения объема основного долга и начисляемых процентов, и Дифференцированный, где основной долг погашается равными долями ежемесячно, проценты начисляются на остаток по кредиту и соответственно ежемесячно уменьшаются, изменяя тем самым ежемесячный платеж в меньшую сторону. Тем самым, при относительно равных процентных ставках дифференцированный способ погашения кредита выгоднее заемщику, аннуитентный – кредитору.

3. Мораторий на досрочное погашение кредита.

Мораторий это запрет на досрочное погашение основного долга или его части, обусловленный вполне понятными причинами: доход кредитора это уплаченные Вами проценты по кредиту. Уменьшая объем основного долга Вы уменьшаете начисляемые на него проценты, а следовательно прибыть банка. Поэтому запрет на досрочное погашение может достигать цифры от полугода до года, после чего по предварительному извещению банка или без него Вам предоставляется право гасить основной долг или его часть без штрафных процентов и санкций.

4. Эффективная процентная ставка по кредиту.

Эффективная процентная ставка по кредиту рассчитывается из годовой процентной ставки за пользование кредитом, а также включает все платежи, которые Вам необходимо будет совершить в день выдачи за предоставление кредита, стоимость оценки объекта кредитования, ежегодной страховой суммы, аренды банковской ячейки и т.д. Таким образом, эффективная процентная ставка выше номинальной и эта информация в соответствии с Законом о банковской деятельности должна быть до Вас донесена доступным образом. Помимо этого Вам необходимо будет нести расходы по государственной регистрации Договора купли-продажи в Управлении федеральной регистрационной службы, что может составить сумму до 18-20 тысяч рублей.

5. Валюта, в которой предоставляется кредит.

В последние годы банки предлагают довольно заманчивые программы кредитования в различной иностранной валюте. До относительно недавнего времени многие из них действительно были выгодными, однако события последних месяцев доказали обратное. В краткосрочном периоде более низкие процентные ставки могут компенсировать риски колебания валюты, в долгосрочном ориентируйтесь на «золотое правило» – бери в долг в той валюте, в которой зарабатываешь.

6. Место и способ приёма платежей по кредиту.

Как мы и писали выше, не забудьте, что платить Вы должны КАЖДЫЙ месяц.

В наше время, когда многим из нас необходимо работать чуть-ли не круглосуточно, ежемесячное посещение банка может стать обузой. Поэтому необходимо сразу выяснить информацию о наличии у банка филиалов, представительств и банкоматов, в которых Вы можете оплатить свой кредит без процентов за перевод денежных средств.  Если всё перечисленное кажется для Вас слишком сложным или ненужной «головной болью» существует альтернативный вариант:

ипотечный Брокер — это физическое или юридическое лицо, профессионально разбирающееся в ситуации на рынке ипотечного кредитования и оказывающее услуги клиентам по выбору оптимальной для данного клиента программы ипотечного кредитования.

Ипотечные брокеры также могут:

• подобрать оптимальный, конкретно для Вас, банк и программу кредитования

• оказать услуги по организации и проведению всех этапов ипотечной сделки, включая взаимодействия с банком, оценочной и страховой компаниями;

• подобрать объект недвижимости в соответствии с Вашими требованиями,

• собрать и проанализировать весь необходимый пакет документов по объекту недвижимости,

• провести продуктивные переговоры с продавцами недвижимости, либо их представителями, оценочными и страховыми компаниями, в соответствии с Вашими интересами

• организовать безопасную схему взаиморасчёта, действуя через безналичные переводы, банковские ячейки, аккредитивы и т.д. • организовать проведение сделки через регистрационную службу, избежав приостановок и отказов в государственной регистрации. • разработать схему минимизации налогообложения в проводимых Вами сделках, реализуя предусмотренные Налоговым кодексом РФ налоговые вычеты. • сэкономить Ваши нервы, деньги и время.

После того как путь выбран и данные действия проведены можно смело идти в банк.

Рассмотрение и выдача кредита в банке проходит в два этапа:

Этап 1. Предварительное рассмотрение.

На данном этапе банк на основании поданной Вами заявки — анкеты, справок о доходах, а также дополнительного пакета документов, рассматривает Вашу платежеспоспособность. Думаю не стоит говорить о том, что Ваш ежемесячный доход, а также доход Ваших созаемщиков и поручителей, если таковые имеются, должен быть соразмерен ежемесячному платежу по кредиту. Большинство банков предъявляют жесткое требование по стажу работы как минимум 6 месяцев на последнем рабочем месте, также не последнюю роль при рассмотрении Вашей персоны как заемщика играет Ваш возраст, образование, кредитная история и множество других факторов.

Итак, если Ваша персона кажется банку платежеспособной и банк желает видеть Вас среди числа своих заемщиков, можно приступить ко второму этапу.

Этап 2. Одобрение объекта

Теперь банк должен рассмотреть тот объект недвижимости, который вы планируете приобрести в собственность, и который будет выступать обеспечением Ваших обязательств перед Банком весь срок кредитования.

Времени у Вас не очень много, как правило, 2-3 месяца. За это время нужно самостоятельно, через риэлторов либо через брокеров найти подходящую квартиру, дом либо земельный участок, и предоставить в банк определённый пакет документов, на основании которого будет приниматься решение. Помните, что не каждый объект недвижимости ждет положительное рассмотрение: у банков существует целый ряд критериев, такие как год постройки дома, материал перекрытий, износ, а также юридическая история квартиры и проводимых по ней операций.

Если все «чисто» и банк одобряет сделку, можно приступать к процедуре оформления, после которой вы становитесь счастливым собственником долгожданного объекта недвижимости.

© «Андромеда»

p.s. Данная статья является обзорной и  мы просто физически не можем рассказать о всех нюансах и тонкостях данной процедуры поэтому будьте внимательны! Как правило, квартира самая крупная покупка в Вашей жизни и отнестись к этому нужно серьёзно.