ПЕРЕПЛАНИРОВКА ИЛИ РЕМОНТ?

Действительно, перепланировка требует юридических согласований — в отличие от ремонта и переоборудования. Чем же отличаются все эти виды работ по обустройству жилья? Ремонт — это обновление квартиры. К переоборудованию относятся действия, связанные с инженерным и сантехническим оснащением помещения: например, замена ванны или туалета, перенос электросетей и т. д. Перепланировка же предполагает внесение изменений в поэтажный план БТИ. Это необходимо при переносе стен, ликвидации дверных проемов, объединении нескольких квартир или комнат. Говоря простым языком, когда мы что-нибудь рушим или возводим на своей жилплощади, то такие действия считаются перепланировкой.

СОГЛАСОВАНИЯ И РАЗРЕШЕНИЯ

Оформить перепланировку можно только в той квартире, на которую получено свидетельство о собственности.

Основные инстанции, с которыми нужно согласовывать перепланировку, — Роспотребнадзор, балансодержатели здания (ДЕЗ, ТСЖ или УК), жилищная инспекция, выдающая распоряжение на проведение строительных работ. Кроме того, в случае если вы переделываете фасад, необходимо получить разрешение в архитектуре города.

Что касается согласия на перепланировку соседей, то это актуально в основном только для нежилых помещений на первых этажах. Например, если вы собираетесь сделать козырек над подъездом. Но если вы хотите на законных основаниях присоединить к своей жилплощади часть межквартирной площадки, то на это в соответствии с ЖК необходимо согласие каждого из жителей дома.

ОГРАНИЧЕНИЯ И ЗАПРЕТЫ

Не в каждой квартире возможна перепланировка. Наиболее проблематично что-либо менять в помещениях панельных домов, где почти все стены являются несущими.

Проблемы могут возникнуть с перепланировкой однокомнатной квартиры при попытке совместить кухню и комнату. По закону в помещении должна быть жилая и нежилая площадь. Поэтому если вы хотите сделать так называемую студию, перегородку между кухней и комнатой можно убрать только при условии, что ее заменит стеклянная. Однако необходимо учесть следующий важный момент — нельзя объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита.

Назовем основные ограничения, которые предусмотрены при проведении перепланировки. Главное правило — нельзя сносить несущие стены и размещать санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу. Запрещено переносить кухню в жилую комнату. В панельных домах часто демонтируют воздуховоды — это тоже неправильно, потому что нарушается система вентиляции.

Что касается объединения комнаты с балконом, то законом это не запрещено. Но так как при этом нарушается теплообмен в комнате, на практике получить разрешение в необходимых инстанциях на такую перестройку сложно. В данном случае выходом может стать возведение перегородки (как правило, ставят французские окна).

Если говорить о времени проведения ремонтно-строительных работ, то здесь также предусмотрены ограничения.

ЮРИДИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

Тот факт, что в квартире без разрешения была сделана перепланировка, может обнаружиться при любых обстоятельствах: например, на вас пожаловались соседи. Но чаще всего незаконная перепланировка выявляется при продаже квартиры. Чтобы оформить сделку, необходим поэтажный план БТИ. Если в вашей квартире в течение пяти лет не проводилось обследование, по закону организация должна прислать вам техника, который и обнаружит перепланировку. Информация об этом будет передана в надзорный отдел.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно только с обременением (то есть с соответствующим указанием в свидетельстве о собственности). Как правило, на рынке цены таких объектов занижены по сравнению с остальными. Наследование подобной недвижимости тоже проблематично — прежде чем оформить в наследство дом или квартиру, придется узаконить перепланировку.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации:

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Т.е., своими словами, все, что влечет за собой изменение планов БТИ, является перепланировкой / переоборудованием (на планах БТИ указываются: стены, перегородки, проемы, окна, сан. техническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты) и подлежит согласованию.

ЧТО НЕ НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ

Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:

• Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.

• Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).

• Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Нужно ли согласовывать остекление балкона?

В соответствии с законодательством:

Реконструктивные работы — строительные работы в отдельном помещении здания, предусматривающие один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций:

• изменение формы оконных и дверных проемов;

• создание, ликвидация оконных и дверных проемов;

• изменение входов;

• устройство входов, тамбуров входов;

• устройство лоджий, балконов;

• остекление лоджий, балконов;

• замена столярных элементов фасада,

а все реконструктивные работы подлежат согласованию.

Делайте выводы!

 

ЧТО ЗАПРЕЩЕНО!

Не допускается переустройство помещений, при котором осуществляется:

1. ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

2. полный демонтаж несущих конструкций;

3. увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения;

4. увеличение площади жилого помещения за счет кухни, сан. узла, ванной;

5. перенос кухни на территорию жилого помещения;

6. установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах;

7. ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

8. выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение;

9. объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.

 

НАКАЗАНИЕ ЗА НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ!

• штраф: Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый — от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);

• обязанность получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности санкционировать перепланировку. Поэтому Вам дадут срок (2 — 3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить разрешение МВК. Если Вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;

• продажа квартиры с торгов: если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на Вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать Ваше помещение с торгов (с возвратом Вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);

• приведение помещения в первоначальное состояние: если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то Вам придется уплатить штраф и делать ремонт заново: приводить помещение в первоначальное состояние;